コラム

 公開日: 2017-10-31 

中古住宅を購入する前の知識として

今回は、中古住宅(既存住宅)を購入する前に、知っておきたい情報を分かり易く説明して行きます。
是非、購入後に後悔しないように、安心・納得して中古住宅(既存住宅)を購入して下さい。

■住宅診断とは?

簡単にいうと、主に中古住宅(既存住宅)の現状を目視中心による劣化状況を調査する事です。

■どんな時に住宅診断を利用するのか?(不動産業界に当て嵌めて説明)

①売主様の場合は、中古住宅を売り出す前に、この住宅の劣化状況を確認する為。
②買主様の場合は、安心・納得して中古住宅を購入する為に、この住宅の劣化状況、瑕疵の有無等を事前に
  確認する為。

■住宅診断のメリットは?

売主様側のメリットとして
①住宅診断をした場合、その住宅の劣化状況を細かく説明する事で買主様に信用される事。
②契約前に、その住宅の劣化状況を買主に伝えている為に、契約後クレームで時間を取られる事が減少する事。

買主様側のメリットとして
①欠陥住宅を購入する確率がぐ~と下がる事。
②事前に各部分のメンテナンス時期が分かる事。
③リフォーム工事を計画する時の参考になる事。

■既存住宅個人間売買瑕疵保険とは?

中古住宅(既存住宅)を購入する時に、保険加入の為の検査をして合格すれば、1年又は5年の保険期間で、
保証金額が500万円又は1000万円の保険に加入出来ます。

■既存住宅個人間売買瑕疵保険加入のメリットとして

①住宅ローン減税が受けられる。
②登録免許税の軽減措置が受けられる。
③不動産取得税の減額措置が受けられる。
④その他個別的な特例・措置が受けられる。

■既存住宅個人間売買瑕疵保険加入のデメリットとして

①検査費用・保険料がかかる。
②保険加入要件を満たす為の補修工事などが必要になる場合が有る。
③瑕疵項目によっては、保険で保証されない場合が有る。

■メリット・デメリットから考えられる事として

※デメリットの①検査費用・保険料は延面積125㎡未満の住宅として、
  保険期間1年、保証金額500万円として計算した場合
  検査費用:43,200円 + 保険料:約30,000円 ≒ 73,200円

※住宅ローン減税は最初の10年間のローン残高の1%が最大控除・減税額になります。
  例えば元金残高が最初の1年目で2000万円だったとした場合、
  この1%の200,000円が最大控除・減税額になります。
  最大控除・減税額は200,000円ですが、実際に控除される金額は、その年の所得税・住民税です。
 
※その年の所得税・住民税が200,000円を超えた場合は、最初の年で検査費用・保険料の73,200円の
  費用を十分補う事が出来ます。

※結論として
  他②③のデメリットが有っても、「住宅ローン減税」の事だけ考えても十分に「既存住宅個人間売買瑕疵保険加入」
  をするメリッ トが有る事がお分かりでしょうか?

■住宅診断を加えての総結論として

  中古住宅を購入後に、瑕疵が出る確率が高い箇所は、「屋根裏」と「床下」です。

  それが分かっているにもかかわらず、

  既存住宅瑕疵保険加入の為の検査項目には、床下・屋根裏詳細検査が有りません。

  現実問題として、何の為の誰の為の瑕疵保険なのか分からない状態です。

  例えば、買主様が入居された後に、床下に欠陥が発見されたとします。

  その欠陥を直す為の保険金が出た(実際は、すんなりと保険金は出ません。)としても、
  買主様は保険が出るから良かったと思うでしょうか?

  一瞬そう思うかもしれませんが、欠陥の内容によっては、最初から分かっていれば絶対に購入しなかった。
  という事が考えられます。 ⇒ これが ⇒ 中古住宅を購入するんでなかったと「後悔」を生みます。

  では、中古住宅を後悔せずに、安心・納得して購入する方法は無いのでしょうか? ⇒ 有ります。

  「住宅診断」を「既存住宅瑕疵保険加入の為の検査」と一緒に実施するのです。

 つまり、床下・屋根裏詳細検査含んだ住宅診断を最初に実施して、その結果を元にして、
  既存住宅瑕疵保険に加入出来る状態で有れば瑕疵保険に加入をする。という順番にするのです。

  ここで皆様が思われる事は、
  先に住宅診断をした結果、既存住宅瑕疵保険に加入出来ない事が分かった場合はどうするのか?
  「住宅ローン減税」が受けられないではないか。 ⇒ 一般的にはそうなります。

  しかし弊社にお任せ頂ければ、住宅診断を引き受ける前に、
  既存住宅瑕疵保険に加入出来る住宅かどうかを事前に調査を無料でさせて頂きます。

  どうですか? 納得出来ましたでしょうか?

  ここで問題になるのは、「既存住宅個人間売買瑕疵保険加入」+「住宅診断」の料金はどうなるのか?
  住宅診断費用 ⇒ 91,800円(屋根裏・床下詳細検査含む)として、
  料金はプラス73,200円+91,800円 ⇒ 一式165,000円でさせて頂きます。

  この一式165,000円は、住宅ローン減税が受けられた場合、1年か2年で還付される金額ではないで
  しょうか!

■最後に

  診断費用のトータルが高いのか、安いのかは人それぞれの価値観の違いは有ります。
  しかし 「住宅ローン減税」が受けられるのであれば、その診断費用は出て来ます。
  尚且つ、安心・納得して購入が出来るのです。どうでしょうか?
  ここ迄の提案が出来るのは、
  既存住宅瑕疵保険加入の為の検査マニュアルに精通し、住宅診断の知識と豊富な経験が有る弊社ぐらい
  です。

  相談・お問い合わせは ⇒ 弊社ホームページのお問い合わせ迄

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一級建築士 菅雄治

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