コラム

 公開日: 2011-02-18  最終更新日: 2014-09-07

瑕疵を回避するために


不動産取引でよく問題となる『瑕疵』について

売買の目的物に隠れたる瑕疵がある場合、
売主は瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任を負います。

では、瑕疵とは?

取引当事者が合意した買主の購入目的や利用計画等の内容が、通常有すべき品質、性能を有するか否かの観点から判断される。

どういうことかというと

対象不動産が例え違法建築物であっても
その建物を解体して新しく建物を建築する場合は
買主の購入目的とは違うから瑕疵とはいえないということです。

言いがかりをつけるために購入するわけではありませんから

より現実的な話として

新築住宅を建築する為に更地を購入した。いざ工事に着手したとき地中から埋設物がでてきた。

これは瑕疵です。

ならば、冒頭の説明どうり
瑕疵担保責任を追求し損賠賠償ができる?

通常、宅建業者ではない方が売主となる場合
瑕疵担保責任は免責の契約が殆どです。

売主が知っていて伝えてくれない。
そんな事実があるなら責任を免れることはできませんが、
通常は、そんな不利になる事を判って
知らせないということも理解しにくい事です。

そんな方が売主であれば
仮に損害賠償を請求しても支払ってくれるのか?

裁判しても、時間はかかるし
ちゃんとした物件を購入することと比較したら
大きな損失でしかありませんね。

運よく?(適切な表現?)
不動産業者が、全く問題ない土地だからという説明があれば
不動産業者にたいし、責任を追及できるでしょう。
しかし、一般的には、そんな専門的調査が必要なことに
安易な言葉をかけるのはよほどの素人しかいません。

結局、損賠賠償責任があるから安心とはならない。

見た目でわかることを見過すということは
高い買物をするうえで注意を怠っているのです。


購入者の責任として

落ち度というしかないと思います。



不動産契約前には
充分購入目的が達成できる不動産なのかを確認しましょう。


可能性を疑うなら、契約前に
専門調査を依頼するなど検討すべきですね。

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