コラム

 公開日: 2011-03-29  最終更新日: 2014-09-07

不動産価格の特徴


一般的に、不動産の価格には
『価格』『賃料』などの経済的対価
『所有権』『賃借権』の権利による対価があります。

重要な、不動産価格成立には、
取引の必要性に応じて決定する場合と、
個別事情により左右される事もあり、
個別的に成立されることを先ず知ってください。

基本的に、一つの土地には、
『実勢価格』、『基準値標準価格』、『相続税評価額』、『固定資産税評価額』、『国土法価格』
などがあり、一物多価とも言われています。

これらは年に何度か新聞紙上で発表されています。
そこで今日は、この言葉の意味を学んでみましょう。

【実勢価格(新聞発表はされません)】

実際の売買される取引価格です。
近隣における売買事例などから推定した価格です。

【公示価格(国土交通省)】

国土交通省の土地鑑定委員会が
年1回の公示を毎年3月末頃に標準値の正常な価格を官報にて発表します。
その年の1月1日(基準日)時点の更地価格です。
一般の土地取引に対する指標、及び土地収用の土地収用の補償金の算定基準とされています。
(都市計画区域内が対象)

【基準値標準価格(都道府県)】

公示価格の補完のために、都道府県が毎年9月末頃に発表します。
その年の7月1日時点緒価格です。
公示価格と同じようなものですが、都市計画区域外も対象としており、
公示価格との均衡がとれるようにしています。

【相続税評価額(国税局)】

相続税、贈与税、地価税を算出する際の基礎となる価格です。
毎年1月1日を基準日としています。その年の8月初旬頃に各国税局から公表されます。
概ね公示価格の80%程度の水準となっています。

宅地が面している路線ごとに設定されている為、
不動産業者の中には、簡易の査定金額に対応する場合、
この路線価を利用して安易に応えているという話もあります。
参考にはなりますが,あくまでも路線に対しての金額提示です。
実際に相続税評価を算出する場合でも
宅地造成の金額表などを利用し個別に算出しているのです。ご注意下さい。

【固定資産税評価額(市町村)】

不動産の諸経費における、
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを算出する基礎となる価格です。
基準年度(3年ごと)に発表します。公示価格の70%程度の水準となっています。

【まとめ】

新聞やTVなどメディアによる報道で目に付く、
土地価格に関するニュースが流れるのはこれらの価格についてです。

注意しなければならないのは、
発表された時には既に過去のものとなっているケースが多い事。
特に、不動産の価格は急激に高騰したり、下落したりが通例です。
市場は敏感に反応する為参考にするときは
既にその資料は市場価格を反映できないというケースも希ではありません。

何よりも、不動産のもつ特性は、例え隣り合った不動産でも違います。
(道路との高低差だったり、間口の幅であったり、容積率など建築基準法による利用価値の制限など・・・。)

実際の購入や売却の際の参考にしてください。

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