コラム

 公開日: 2012-10-05 

二世帯住宅 広島 ⑦ 「二世帯リフォーム 名義はどうすればいい?」

二世帯住宅リフォーム「登記」や「名義」はどうしたらいいでしょうか?
ローンや税金問題(贈与税・固定資産税)などが関わってくるので考えておいた方がいいでしょう。

まず、二世帯住宅リフォーム後の登記には「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3種類があります。

・単独登記

二世帯住宅を一戸の住宅として、親または子のどちらかの単独所有として登記する場合をいいます。子の単独登記は贈与税が発生するケースがありますので注意してください。不動産取得税や固定資産税の軽減措置が受けられるかどうかは、土地および建物の広さも関係してきます。

・共有登記

親と子の共有の所有として登記する場合をいいます。二世帯住宅リフォームにかかったそれぞれの費用の割合に応じて登記すれば贈与税は発生しません。

・区分登記

二世帯住宅を二戸の住宅にわけて登記する方法です。区分登記は二世帯住宅が「完全分離型」であることに限られています。

二世帯リフォームに合わせて、建物の名義変更をする場合、贈与の対象にならないように注意が必要です。もちろん、贈与となっても贈与税を払う予定でしたら問題はありませんが、それを知らずに名義を変えたりしていると後から予定外の贈与税がかかったりします。

二世帯リフォームで、親世帯、子世帯とも各1,000万づつ負担していた場合、建物の価値と同じ割合で登記すれば問題ありませんが、これ以上の割合で子世帯の持ち分とすると贈与とみなされる場合があります。

ただし、今年は住宅資金の贈与税の非課税枠1,000万円がありますので、それを利用すると贈与とみなされなくなります。

二世帯住宅の場合は、簡単に言えばどちらがどれだけお金を出したかによって名義が決まるという事です。実際の出資比率に見合わない名義の変更は税務署に言われる可能性がありますので、税理士等専門の先生に相談してください。

区分登記の場合、税金面では登録免許税、不動産取得税、固定資産税などにはいずれも軽減措置があります。

床面積が50㎡以上280㎡(取得税は240㎡)以下が特例の適用を受ける条件になります。 二世帯住宅の場合には、240㎡を超える場合もありますが、その場合でも(例えば親世帯100㎡、子世帯150㎡と区分登記できるようにしておけば、特例の適用が受けられます。

ちなみに、登録免許税は1000分の4 が 1000分の1.5に、不動産取得税は、1200万円の控除があり、 固定資産税は3年間2分の1になります。

税金面での利点は最大限生かすように、登記にあたっては専門家に相談することをお勧めします。

ごくまれに、土地の名義がすでに亡くなっている祖先の名義になっていたりする場合があります。この場合、この土地に抵当権の設定ができないため、住宅ローンをこの土地を担保にして住宅ローンを借りることができなくなってしまいます。

「親が住んでいるのだから親の名義になっているだろう」と勝手に決めつけずに、登記されている名義をきちんと確認してください。専門家にまかせればそのあたりはきちんと確認してくれます。

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株式会社 マエダハウジング [ホームページ]

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