コラム

 公開日: 2013-08-06  最終更新日: 2014-07-04

弁護士・江さんの何でも法律相談「借家の屋根に雨漏りが…」

山下江法律事務所
2013/8/5(月)15:30頃~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。(※内容を要約しております)
今回のテーマは、
「借家の屋根に雨漏りが…」
雨漏り 弁護士 相談

■借家の屋根に雨漏りが…

Q: 今月は、皆様からいただいた「身近に起こったトラブル」について解決していきます。
 江さん、今月もよろしくお願いします。
 まずは、50歳、女性の方からのご相談です。
 
 「今年の梅雨は、空梅雨かと思いきや、大雨になったりとよくわからない天候でした。
 その大雨のおかげで家が雨漏りをしているのが判明。
 私が住んでいるのは借家の為、早速、大家さんに修繕してもらおうと依頼をしたら「大した雨漏りでもないから自分で直して」と言われました。
 借家の修繕は、家主がするものだとずっと思っていたので、意外な返答に困っています。
 江さん、借家の雨漏りは、借主が自費で修繕しなくてはならないのでしょうか?
 教えてください。」
 
 という内容です。
 私も借家の修繕は、家主がするものだと思っていましたが、どうなのでしょう?
 家主の考え次第で決められるものなのでしょうか?

A: 一般に、賃借中の建物については、特約がない限り、賃貸人、すなわち家主が修繕義務を負うことと決められています。
 これは、民法606条1項にある「賃貸人は賃借物の使用及び収益に必要なる修繕をなす義務を負う」と規定しています。
 借家の修繕義務は家主にあることが明確に定められているということです。
 ですから、屋根の破損による雨漏りも、家主である大家さんが修繕義務を負うことになります。
 大家さんの費用負担において、直してもらうべきでしょうね。

Q: やはり、そうですか。
 ただ、江さんが先ほどおっしゃった「特約がない限り…」という点が気になったのですが、その特約とは、一体どんな内容なのでしょうか?

A: 特約とは、当事者間の特別の合意のことで、法律の定めに反する約定もそれに含まれます。
 例えば今回のご相談内容に沿って説明すると、先ほど申し上げた法律の規定する義務を免れる為には、あらかじめ契約で「雨漏りの修繕は借家人の負担とする」という特約を交わしておかなければならないということです。
 ただ、この「修繕」は「小修繕」に限られると解すべきと思います。
 ひとつ注意ですが、法律の定めに反する合意をした場合の「特約」ですが、その特約が有効な場合と無効な場合があることです。
 本件の場合は、特約は小修繕の場合には有効となると思われますが、特に合理的理由もないのに、敷金返還は一切しないという特約を締結すると無効となる場合もありますので、注意が必要です。

Q: 特約も無効になる場合があるのですね。

A: はい、そのとおりです。

Q: 相談者の件ですが、修繕費の借り主負担というような特約が特になくて、家主の責任になる場合に、家主に屋根の修繕をお願いしても、まったく聞く耳をもたず、修繕してくれない場合はどうしたら良いのでしょうか。
 またいつ大雨となるかも知れず、また雨漏りがあると大変です。
 何とかならないのでしょうか。

A: そうですね。
 梅雨の時期は過ぎたものの、これからだって雨は降ります。
 その度に気にしなくてはいけないとなると、安心して生活できませんからね。
 話に応じてもらえない場合は、ご自身が修繕してくれる業者に依頼し、いったん、その代金を支払い、その立て替え払いした修繕費を、大家さんに請求する、あるいは、修繕費を差し引いて家賃を払うなどの方法を取ると良いですね。

Q: 勝手に先に自ら修繕しても後々、「勝手にやったんだから、修繕費は支払わない」なんて、言われませんか?

A: う~ん、かなり手強い相手なら、考えられますね。
 話し合ってみても状況が変わりそうにない、後々、揉めそうな感じがあるなら、まず、内容証明郵便で大家さんに対して通知をしましょう。
 その時の内容ですが、
「雨漏りがしているので、本書到着後2週間以内に修繕してください。万が一、期日までに修繕していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用を後日請求しますので、お支払いください。お支払いくださらない場合は、やむを得ず月々の家賃から差し引きます。」
といった感じでしょうか。

Q: 一方的に家賃から差し引きすると断言してもいいものなのですか?

A: 構いません。
 ただ、いきなり内容証明郵便を送りつけるのも、今後の関係をぎくしゃくさせる要因となりますから、一応、再度、大家さんに口頭で、修繕のお願いをして、それでも分かってもらえない場合に、「文書を送ります」と言っておくといいかもしれませんね。

Q: この文書を出したら、本当に、そのように行動していいものなのですか?

A: 大丈夫です。
 修繕費を毎月の家賃から差し引いて、相殺する場合は、その理由を記載した内容証明郵便を出す段取りをした方がいいと思います。
 万が一、家賃から修繕費を差し引いた場合、家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされるということも考えられますからね。

Q: 念には念を!ですね。

A: そういうことです。
 ご自身で全てを解決するには、荷が重い…という時には、気軽に法律事務所をノックしてください。


■次回のテーマ
「子どもが親のカードでネットショッピング」について
2013/8/12(月)15:30頃~ FMちゅーピー(76.6MHz)

■不動産トラブル相談「建物の修繕・増改築のトラブル」についてはコチラ↓↓↓
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