コラム

 公開日: 2012-09-26  最終更新日: 2014-07-04

弁護士・江さんの何でも法律相談「借家の一部を間貸しできるか?」

2012/9/24(月)15:30頃~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。(※内容を要約しております)
今回のテーマは、
「借家の一部を間貸しできるか?」について
借家 間貸し

■借家の一部を間貸しできるか?
 相談者 64歳/女性

Q: 私は、借家に住んでいるのですが、子ども達も独立し、空き部屋が多くなりました。
 この部屋をそのまま空けておくのはもったいないので、学生に間貸ししようかと考えています。
 大家さんの承諾無くこのようなことは出来るものなのでしょうか?
 実は大家さんとの間の建物賃貸借契約書には、無断転貸禁止と書かれています。
 やはり、話すべきでしょうか?

A: 気になる点は、相談者が言っている「間貸し」が、契約書にある「無断転貸禁止」の「転貸し」と同等の意味をもっているのか、というところですね。

Q: 「間貸し」と「転貸し」の違いってなんですか?

A: 言葉だけで捕らえると、「間貸し」は、代金を取って、部屋の一部を貸すことを言い、「転貸し」は、「また貸し」とも言われていますが、人から借りたものを別の人に貸すことを言います。

Q: 規模が違うだけで、同じことを意味しているように感じますね。

A: そうですね。
 この場合の「間貸し」が「転貸し」といえるかどうかは、事情をよく聞いてみないと判断できませんが、「間貸し」が「転貸し」に当たる場合も十分にありますので、やはり、大家さんの承諾を得るべきだと思いますね。
 無断で「間貸し」をして、それが「転貸し」だと判断された場合には賃貸借契約記載の無断転貸禁止に違反したことを理由に、契約を解除される可能性がありますから、相談者も現在の家を出なくてはならない、という事態も考えられます。

Q: ちなみに「間貸し」が「転貸し」に該当する場合とは、どんな場合をさすのでしょう?

A: 「間貸し」が「転貸し」すなわち、転貸借といえるためには、相談者から借りた第三者に、その部屋につき、独立の使用収益権が与えられていることが必要です。
 使用収益権とは、物をその用法に従って使用し、それから生ずる収益物を収取する権利をいいます。
 第三者が住んでいる期間や、賃借人が第三者から賃料を受け取っているかどうかなどが転貸しか否かの判断材料となります。
 第三者から賃料を受け取り第三者が長期に住んでいる場合は、転貸しとされる可能性が高いと思います。

Q: 「間貸し」といえども、その部屋を貸して賃料を受け取ると「転貸し」と判断される可能性が高くなるのですね。
 「転貸し」ではなく、あくまでも「間貸し」であると主張できるような使用方法はないものでしょうか?

A: 例えば、第三者と間代、いわゆる部屋代など、特別な取り決めはなく、学生から朝晩の食事代を受け取っているだけのような場合には、転貸借には当たらず、そして特に家主に迷惑をかけるということもないというときには、無断転貸を理由とした契約解除はできないとした裁判例があります。

Q なるほど~。
 ちょっと話が元に戻るのですが、例えば、「間貸し」が無断転貸に該当する、ということになると、必ず契約解除の理由となってしまうものですか?

A: う~ん、不動産の利用関係というのは、人的な信頼関係を基礎として成り立っているものなんですね。
 今月の最初にお話しした「信頼関係破壊の法理」のことです。
 賃貸人と賃借人との間で、信頼関係を破壊するおそれがない限り、賃貸人は解除することができないという基準が裁判所によって作られています。

 ひとつ判例を挙げると、賃貸人の承諾無く、賃借人が第三者に転貸しした場合でも「賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為とは認めるに足らない特段の事情がある場合においては、民法612条の解除権は発生しないものと解するのを相当とする」としています。

Q: では、この裁判では、第三者に転貸ししても、契約解除には至らなかったんですね。

A: そういうことです。
 ただ、これは裁判になった場合の最終結論であるに過ぎません。
 私としては、できれば、大家さんとの争いは避けるべきだと考えますね。
 特に迷惑をかけることがないのであれば、先にきちんと説明して、大家さんを説得して、承諾を得るやり方が望ましいのではないでしょうかね?

Q: そうですね。
 この方も、相談したいと思っているということは、やはり、勝手にやるべきではない…と心のどこかで思っているからなんでしょうからね。
 まずは、気持ちを伝えて、話し合ってみるということをされるといいかもしれませんね。

 さて、山下江法律事務所では、不動産トラブルの増加に伴いホームページに不動産トラブル専門サイトを開設しています。(http://www.hiroshima-fudosan.com/

 「家賃滞納対策」「建物の明け渡し請求・立退き」「借地・借家のトラブル」「不動産の契約と契約書」などについて詳しく解説していますので、まずはこちらをチェックされるのもいいのではないでしょうか?

A: サイトでは、事例など挙げてかなり詳しく解説しているつもりですが、それだけでは分からない、もっとこんなことが知りたい!という方は、一度気軽な気持ちでご相談にいらしてください。


■次回のテーマ
「交通事故の相談手続 その①」について
2012/10/1(月)15:30頃~ FMちゅーピー(76.6MHz)

■「借地・借家のトラブルについて」↓↓↓
 http://www.hiroshima-fudosan.com/110/
 
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