コラム

 公開日: 2012-09-19  最終更新日: 2014-07-04

弁護士・江さんの何でも法律相談「立ち退き料の計算の仕方」

2012/9/17(月)15:30頃~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。(※内容を要約しております)
今回のテーマは、
「立ち退き料の計算の仕方」について
立ち退き料 相場

■立ち退き料の計算の仕方
 相談者 55歳/男性

Q: 「私は約20年間、借りている店で、そば屋を営んでいます。
 この度、店の大家さんから、ビルを建て替えるので、出て行くようにとの申し出がありました。
 出て行ってもよいのですが、店の場所を変えるとなると、様々な不利益が生じます。
 そこで、立ち退き料を請求できないものかと思っています。
 もし可能であれば、その計算の仕方を教えてほしいのです。」
 とのことなんですが、江さん、いきなり建て替えるから出て行って欲しいなんて…ここで生計を立てている人にとってみれば、ほんと、途方に暮れますよね?

A: そうですね。
 でも、実際、このようなケースは結構あるんですよ。
 言われた方は、困りますよね。
 さて、この相談にもあるように、立退料を請求する場合、まずは請求できるか、請求できないか、を確認します。

Q: 一方的に立ち退きの話をされても、立退料を請求できない場合もあるのですか?

A: そうなんです。
 立退きの申し出を受けた側、いわゆるこの相談者の側が、問題ある行動により、店の賃貸借契約を解除され、店を明け渡さなければならないような事情、例えば賃料未払いが続いているとか・・・契約に違反して無断で他の人に転貸したとか・・・ですね、そのような事があるかどうかで立退料を請求できるか、あるいは請求できないか、ということも決まってくるんです。

Q: 家賃を払っていなかった場合は、立退料の請求はできないということですか?

A: はい。
 正確にいうと、家賃の未払により賃貸借契約を解除され、建物を明け渡さなければならない場合には、立退料の請求は出来ません。
 また、無断転貸を理由として契約を解除されて建物を明け渡す場合も同様です。

 建物賃貸借契約とは、わかりやすく言うと、賃料をもらって、建物を貸すという契約です。
 ちなみに、貸す人のことを「賃貸人」といい、借りる人のことを「賃借人」といいますが、賃借人側からいうと、賃料を払って物を借りる契約となりますから、賃料を払っていないと、この契約に違反したことになり、賃貸借契約を解除されることになるのです。

 すなわち、賃料未払や無断転貸により建物を明け渡さなければならなくなった場合は、そうした原因を賃借人が作ったということです。
 そうした賃借人の責任により発生した様々な費用・負担を賃貸人が負わなければならないいわれはないのです。
 ですから、賃借人は賃貸人に対し、立退料を請求することはできません。

Q: なるほど。
 そうすると、立退料を請求できる賃借人というのは、契約にある守るべきことを守っているから、モノ申すことができる…と判断すればいいのでしょうか?

A: 簡単に言うと、そうですね。
 さて、立退料の計算ですが、特にそのこと自身を定めた法律はありません。
 ですから、賃貸人と賃借人が、これで了解という合意ができれば、その金額が立退料となります。
 当事者間で立退料の金額について合意ができない場合は、最終的に、裁判所が相当な立退料を決定するということになります。

Q: なるほど、そうですか。
 さて、今回のご相談内容の件についてですが、お手紙を読む限りでは、ビルの立替を理由に、出て行って欲しいと言われたということですから、賃貸人と賃借人の間で、何か契約上のトラブルがあったとは考え難いと思います。

A: そうですね。
 契約を解除される理由のない場合として、お答えしましょうね。
 このような場合は、立ち退きにより相談者に生じる全ての不利益を立退料として請求できます。
 具体的にお話ししましょう。

 立退料の内容は、まず1つ目、立ち退くことにより生じる移転費用のすべての補償です。
 これには、①引越にかかる費用(梱包、運送、保険、移転通知費用など)、②移転先取得のために支払いを要する費用(敷金、権利金や不動産仲介料など)、③移転先での増額した賃料差額などが含まれます。

 そして2つ目、立ち退きによって賃借人が事実上失う利益の補償(いわゆる居住権、営業権)です。
 移転先が、従前の土地・建物に比べて、間取りや近隣環境などにおいて劣っていた場合はその補償です。
 また、今回のそば屋さんのように、店の場所が変わりますと、従前と立地条件が異なることになり、お客様、お得意さんが相当減少することも考えられます。
 また、移転先において、同一設備で営業を行うために諸費用が必要となったり、営業を一定期間休まざるを得ないのでその間の休業損失が発生します。
 そうして営業に関する損害の補償です。

 そして3つ目、立ち退きにより消滅する利用権の補償です。
 いわゆる借地権や借家権の補償ということになります。

 この3つが立退料の内容となっています。
 立退きの理由がまったくないときは、この3つ全ての項目について、請求できると思ってください。

Q: わかりました。
 それで江さん、請求できることがわかってよかったのですが…、それぞれの内容を価格に評価するのは、どのようにすればいいのでしょう?

A: 評価基準は参考になるものがありますが、ただ、ご自分で算出するというのは、本当に大変な作業です。
 立ち退きの理由が一部にある場合などは、賃貸人側の事情や賃借人側の事情など、様々な事情を考慮して、最終的な立退料が決定されることになります。
 状況によっては、対応の仕方も異なる場合が殆んどですので、まずは専門家に相談されるのがいいでしょうね。

Q: そういえば、山下江法律事務所のホームページで不動産トラブル法律相談サイトをオープンされていましたね。

A: そうなんです。不動産トラブルもここ最近増えています。
 そこで、当事務所では専門サイトを新設して、「家賃滞納対策」「建物の明け渡し請求・立退き」 「借地・借家のトラブル」「不動産の契約と契約書」などについて詳しく解説しています。
 是非一度、覗いてみてください。
 http://www.hiroshima-fudosan.com/


■次回のテーマ
「借家の一部を間貸しできるか」について
2012/9/24(月)15:30頃~ FMちゅーピー(76.6MHz)

■不動産トラブル「立ち退き料について」↓↓↓
 hthttp://www.hiroshima-fudosan.com/105/10510/
 
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