コラム

2012-09-04

弁護士・江さんの何でも法律相談「家賃を滞納されて困っている」

2012/9/3(月)15:30頃~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。(※内容を要約しております)
今回のテーマは、
「家賃を滞納されて困っている」について
家賃滞納

■家賃を滞納されて困っている
 相談者 62歳/男性

Q: 私は、アパート4棟(合計30戸)の経営をしていますが、家賃の滞納者がときどき発生します。
 賃貸借契約書には、毎月の賃料支払義務を怠ったときは、契約を解除できる旨の内容が記載されているのですが、1か月でも未払い(滞納)があれば賃貸借契約を解除できるでしょうか。

A: そうですね。契約書の文章通りであれば、解除できるという結論になりそうですね。
 しかし、賃借人(借主)が、支払いをうっかり忘れてしまうこともあります。
 また、賃借人は契約を解除されてしまうと、住むところが無くなり、たちまちのうちに路上生活を余儀なくされることになってしまいます。

Q: そうですね。一律に契約書どおりの解除が認められると、たくさんの人が困ることになりそうですね。

A: はい。そこで、裁判所は、土地や建物の賃貸借契約における解除について、次のような「信頼関係破壊の法理」を確立しています。
 すなわち、賃借人の行為が賃貸人(貸主)に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、解除権の行使は許されないと。
 簡単に言えば、賃借人が賃貸人との信頼関係を破壊するような場合にのみ、賃貸人は賃借人との契約の解除ができるというわけです。

Q: そうですか。「信頼関係破壊の法理」というのですね。
 賃借人と賃貸人との間に信頼関係の破壊のおそれがないと契約解除はできないのですね。
 そういうわけで、1か月のみの滞納では、契約書の記載内容からは解除ができそうだが、実際には解除はできないということになるのですね。
 江さん、そうすると、どのくらい未払い(滞納)があれば、解除できるのですか。

A: 実務上は、といいますか、ぼくの経験からは、だいたい3か月程度ということになろうかと思います。
 ただ、各事案によって事情が色々と異なることもあるでしょうから、すべてがそうだ、というわけではありませんので、注意が必要です。

Q: それでは、3か月以上の滞納があれば、その前に賃借人に家賃催促の通知書などを出すなどして催促しなくても、すぐに解除はできるのですか。

A: ケースバイケースだと思いますが、やはり、まず未払い(滞納)が発生した時点で、相当の期間内に支払うように催告し、それでも支払いがないときに、解除するという方が無難だと思います。

Q: その催告の通知ですが、通常の郵便の方法(お手紙)で良いのでしょうか。

A: 届いた、届いていないという争いが、後日発生する可能性がありますので、最終的には、配達証明付き内容証明郵便によるべきと思います。

Q: 「最終的には」と言いますと?

A: そうです。最初は、通常の手紙風のものでもよろしいかと思いますが、それでも支払いがないときは、内容証明郵便によるのが一般的かなと思います。
 その場合には、賃貸人の代理人たる弁護士からの通知にした方が効き目があると思います。

Q: それはどうしてですか。

A: はい、弁護士の名前が通知書に出てきますと、支払わなかった場合は裁判になる、そうすると最終的には裁判によって建物明渡の判決が出て、賃借人は建物を出て行かざるを得なくなるということを想定させることになるからです。

Q: 江さん、こうしたトラブルを弁護士に頼むとどのくらい費用がかかるのですか。

A: はい。以前の日弁連の弁護士報酬基準では、未払賃料の回収については未払賃料の何%と決められていましたが、建物明渡請求については、対象となっている建物の時価とその敷地の時価に応じて経済的利益を算出し、その何%とするということになっていたので、結構高額な金額になっておりました。
 現在も、この旧日弁連報酬基準をそのまま適用している法律事務所がほとんどではないかと思います。

Q: 江さんのところは、違うのですか。

A: はい、違います。建物明渡については、家賃不払いを原因とするものについては、交渉・訴訟とも、着手金は210,000円から420,000円、報酬金は315,000円から525,000円までの定額制です。

 また、ここが重要なのですが、多くの物件を所有しているオーナー様向けの特別の料金体系(顧問制度)を作りました。
 例えば、所有戸数が11戸から50戸までのオーナー様だと、顧問料は月31,500円で、家賃不払いを原因とした明渡請求の場合には、1件の交渉・訴訟の着手金は、105,000円から157,500円、報酬金は、210,000円から315,000円となっています。
 1年に2件以上の明渡請求が想定される場合は、この顧問契約制度を利用していただければ、かなりお得になると思います。

Q: なるほど、所有戸数が多い建物オーナーさんにとっては、ありがたい制度ですね。

A: はい。この度、当事務所は、不動産トラブル法律相談の専門サイトをオープンしました。
 今お話しました内容につきましては、この不動産トラブル法律相談専門サイトに詳しく記載しております。(http://www.hiroshima-fudosan.com/
 是非、ご利用いただければと思います。


■次回のテーマ
「家を購入したが近くの採石場の砂塵で困っている」について
2012/9/10(月)15:30頃~ FMちゅーピー(76.6MHz)

■家賃滞納問題対策の流れはコチラから↓↓↓
 http://www.hiroshima-fudosan.com/100/
 
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