コラム

2012-01-24

弁護士・江さんの何でも法律相談「家を守りながら借金を整理したい」

2012/1/23(月)15:30頃~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。
今回のテーマは、
「家を守りながら借金を整理したい」について
山下江法律事務所 借金 ローン返済

■家を守りながら借金を整理したい
 相談者 55歳/男性

Q: 私は10年前に4,000万円のローンを組んで購入した家に住んでおり、現在、ローン残高がおよそ3,000万円あります。
 この間にリストラにあい、再就職をしたのですが、収入が減りローンをきちんと払えなくなりました。
 また、生活費の不足から消費者ローンに手を出してしまい、借金返済が不可能な状態です。
 家の時価はおよそ2,000万円です。
 ただ、せっかく手に入れたマイホーム、何とか家に住みながら借金整理をしたいと考えていますが、良い方法はないものでしょうか?

A: 家という資産を手に入れたつもりが、今では不動産時価の下落によって負債(借金)を手に入れたことになってしまった、典型的な例ですね。
 このようなケースは意外に多く、うちの事務所にも相談に来られる方が多いですね。

Q: そうですか!では、何か良いアドバイスをいただけそうですが、気になるのは、消費者ローンにも手を出してしまったというところですね。

A: なるほど。家のローン返済だけでなく、消費者ローンの返済もしていかなければならなくなると、 消費者ローンは金利が高いので、なかなか返済額(返済の残金)が減っていかないのが現実のようですね。
 ですからまずは消費者ローンをなんとかしないといけませんね。
 以前もお話しましたが、消費者金融からの借入残に対して、高い利息(利息制限法に違反するを利息)を利息制限法で引き直すことにより、借金額と返済の仕方を軽減することが必要であり、これを任意整理と言います。
 まずはこの任意整理をすることが先決ですね。

Q: なるほど。まずは消費者ローンを片付けることが1番。
 でも、思うように任理整理ができなかったら、どうしましょう?

A: こうなるとやはり、自己破産をするか、民事個人再生という手続きがありまして、それを考えることになるでしょうね。

Q: しかし、この方、家に住みながら借金整理をしたいと考えられています。
 自己破産をしてしまったら、家は当然手放さなければいけなくなるのではないでしょうか?

A: そうですね。自己破産の場合、家を手放さざるを得なくなるのが原則です。
 この家には当然、借り入れをした銀行の抵当権がついています。
 銀行はこの抵当権を実行する、すなわち家を競売し、そのお金で銀行は貸し付けた代金を回収するわけです。
 そして、この家はその競売よって取得(競落)した人の所有物になってしまいます。

Q: 当然そうなってしまうでしょうね。

A: ええ。ですから、家の所有権は他の人に移りますが、住み続けることができることもあります。

Q: そうなんですか!

A: ええ。そういう場合もあるということで、例えばの例を挙げますね。

 競売となると一般的に任意で売買する場合と比べて、不動産価格(売買価格)は2割から3割下落してしまうんですね。
 銀行はなるべく多くローンの残高を回収しようと考えますから、誰か任意の買い手があって競売をしなくてすむという場合に、その競売を取り下げて、あるいは競売にいく前に、任意の売買に応じてくれることがあります。

 ですから、この方の家族、例えば息子さんや娘さん、あるいは親戚などが、競売で予想される競落金額より高い金額(時価相当額)、この場合には時価の2,000万円程度で買い取ることができ、それを銀行が了解すると、銀行も競売よりもたくさんお金を回収することができます。

A: 2割から3割ですね。

Q: はい。そうすると、例えば息子さんや娘さんなどが家を購入し、その家にこの相談者は住み続けることができます。

 ちなみに、この破産手続きを行うことにより、この方自身の残ったローン、全ての借金は免責をされますので、借金はゼロ、ということになります。

Q: この方法なら、家に住み続けられますね。
 しかし、周りに今すぐ家を買い取ってくれる人がいない場合は、どうしましょう?

A: そうなると、個人民事再生手続きという方法をとる以外にないと思いますね。

Q: 個人民事再生手続きですか。

A: これにはいくつか要件があります。
 まず住宅ローン以外の負債が5,000万円以内で、定期的な収入があり、再生計画を立てることが出来れば、個人再生手続きが可能になります。
 これにより、住宅ローンの支払い期間の延期や元本支払の先送りなどを、銀行なりの了解を得て、家を守ることができます。

Q: この個人再生手続の場合に、住宅ローン以外の債務は支払わなくても良くなるのでしょうか。

A: 残念ながら、そういう訳にはいきません。
 ただ、住宅ローン以外の借金についていくら払えばよいのかというと、申立人(この債務者)の可処分所得の2年分を3年間かけて支払うことが必要となります。
 それを超える債務は免除されます。

Q: 可処分所得、これはどういう意味ですか。

A: 手取り収入額から、生活に必要な最低限度の費用を差し引いた金額のことを言います。
 この金額がいくらになるかは、最高裁判所が作成した「可処分所得額算出シート」に税金の額や生活費などを記入していけば、最終的な金額が出ます。
 この金額は、都市か田舎かで違いがあります。

Q: 「可処分所得額算出シート」というものがあるのですね。
 個人再生の場合、自己破産の場合と違って住んでいる家を守ることができるということですが、他に自己破産と異なるメリットが何かあるのですか。

A: はい、自己破産の場合はギャンブルや浪費では原則として責任を免責する決定は無理ですが、個人再生の場合はそのような要件はありません。
 また、弁護士や税理士、生命保険募集員など金を扱う職業について、その資格を失うというような資格制限がありません。

Q: なるほど、いろいろな方法があるんですね。
 やはり、ひとりで悩まず、相談をすることによって、解決法が見出せるってことですね。

A: そうですね。弁護士は悩みを持った相談者が納得できる、よりよい状況への解決方法を考え、実行し、解決へと導いていくことが使命です。
 まずはご相談いただくことをお勧めします。


■次回のテーマ
「江さんに、質問!」について
2012/1/30(月)15:30頃~ FMちゅーピー(76.6MHz)

■個人再生とは?↓↓↓
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