コラム

2011-09-02

弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 8』「売買契約について」

広島 企業法務 顧問弁護士


契約の種類とその効果(2)

売買契約について
 まず,みなさんにもっともなじみの深い「売買契約」です。
 その意義は,売主が財産権を移転すること,買主がその対価として代金を支払うこと(両意志の合致)を要素として成り立つ契約です。
 売買の対象となる「財産権」すなわち目的物ですが,財産的価値があり,譲渡性があれば,所有権に限らず,地上権,債権,無体財産権,株式,手形なども含まれます。また,他人に属する財産権を売る契約も有効です(「他人物売買」といいます)。
 その対価ですが,金銭でなければなりません。金銭以外の財産権の場合は,「交換契約」となります。代金額は原則として当事者同士で自由に決定できますが,高額過ぎる場合(暴利行為)は,公序良俗違反として無効となる場合があります。

二重売買
 財産権が二重にあるいはそれ以上の数の相手方に対し譲渡された場合の問題です。二重譲渡があった場合に,相容れない他の譲受人に優先するための要件のことを「第三者対抗要件」と言います。第三者対抗要件は,売買対象物が不動産の場合は登記,動産の場合は引渡し,債権の場合は確定日付のある通知の到達となります。

不動産売買契約の注意点
 購入した不動産が実際に使えなくては意味がありませんので(投資用の購入は除く),次の諸点に注意してください。
 ①まず,登記簿謄本を確認します。甲区では所有権や差押えの有無などを,乙区では担保権の設定などを確認します。
 ②現地ないし現物を見て,公図などと照合します。地番,境界,占有関係を確認します。
 ③土地の場合には,登記簿上の地積と実測の違いに注意が必要です。特に売買価額を実測の面積で決めるときは要注意です。
 ④公法上の規制(市街地調整区域,農地など)の有無を確認する。
 ⑤建物所有者と土地所有者が異なるときの建物売買においては,土地所有者の承諾(借地権の譲渡)が必要となります。
 ⑥マンションの区分所有権建物の売買のときは,専用部分のみならず,共用部分にも注意をする必要があります。



次回,9月16日には「割賦販売・クレジット販売」について説明します。

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弁護士・江さんの『企業法務基礎講座』バックナンバー

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 7』
「なぜ,契約の種類の検討が必要か」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/2641/

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 6』
「印影の種類、署名と記名押印」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/2515/

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 5』
「印章の種類と意義」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/2393

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 4』
「文書の種類と内容証明郵便について」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/2262

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 3』
「文書作成のポイント(重要な4W)」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/2149

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 2』
「契約書はなぜ必要か」はコチラ↓↓↓
 http://mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/1172

・弁護士・江さんの『企業法務基礎講座 1』
「法律は常識を文章化したもの」はコチラ↓↓↓
 http://pro.mbp-hiroshima.com/law-yamashita/column/1032

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