コラム

2016-05-09

財産分与と住宅ローン(1)(オーバーローンでない住宅ローンあり不動産の財産分与・その後の処理)

 財産分与の際に問題になってくるのが、結婚期間中に購入をした、住宅ローンがまだある不動産です。
 住宅ローンがなければ、そのまま分与割合に応じて(普通は1/2)で分ければよいので話は単純です。ただ、熟年離婚でない限り、住宅ローンが支払い終わっているケースはあまり多くない印象があります。大抵は住宅ローンが残っていて、しかも現在の不動産の資産価値より、負債の方が上回っている、いわゆるオーバーローンのことがよくあります。
 また、住宅ローンの支払いの問題と別に、よくあるのが住宅ローンの連帯債務者、あるいは連帯保証人に他方配偶者がなっている、というものです。
 この場合は、離婚したからといって、当然に住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人から外れるわけではないことから、あとから突然銀行などの金融機関から支払いを求める通知が来て、対応について困るケースが出てくるのです。
 このように、離婚の際、住宅ローンが残っている不動産をめぐっては、色々な問題が生じてきます。以下、順にみていきたいと思います。

オーバーローンでない住宅ローンあり不動産の財産分与・その後の処理

 住宅ローンは残っているものの、オーバーローンでない不動産の場合は、その不動産について単独でも、プラスの価値がああるので、一方から他方に対して、財産分与をするよう請求できます。
 その不動産を売って現金化をした上で、分け合うのであれば金額面での処理で終了します。

 そうではなく、不動産を売らずに引き続き住宅ローンの支払いを続ける場合は、誰か引き続き住むのかによって、その後の処理が違ってきます。
 その不動産に、名義人でありかつ住宅ローンの支払いを行っている者が引き続き住み続ける場合は、そのまま住宅ローンをその者が払うことになります。そして、資産価値からオーバーローン分を控除したものが分与対象財産となりますから、分与割合に応じて分けるべき額(通常1/2)を、名義人でない他方配偶者に支払うことになります。

 これに対して、名義人でない者が引き続き不動産に住むときは、住宅ローンの支払いを誰が負担するかによって違ってきます。
 分与される配偶者の方が不動産自体の分与を受けるとともに、住宅ローンも引き継いで支払うことで合意したとしても、債権者である金融機関の同意が得られなければ意味がありません。普通は債務者の変更となると新たに支払いをする者が支払う資力があるかなど、金融機関が調査をすることによって、最終的に住宅ローンを支払う者の変更がされることになります。
 ただ、普通は住宅ローンの支払いを引き継ぐ者が、名義人と収入が同等かそれを上回るだけの資力がないと難しいことが多いでしょう。

 他方、分与される配偶者は引き続き不動産には住むが、住宅ローンは名義人が支払いを続けるというパターンもあります。この場合は、住宅ローンの支払いとは別に養育費の支払いを受けるケースと、住宅ローンを支払ってもらう代わりに養育費は免除するといったものもあります。このあたりは、離婚の際の夫婦での話し合いで決めていくことになります。
 このケースで注意すべきは、不動産の所有名義は変えず、他方配偶者(及び子供たち)が住む、つまり使用貸借か賃貸借ということになりますが、いつまで期限で住むのをOKとするか決めておかないと、あとで揉める元になるということです。この点については、あとで揉めることがないように、きちんと合意した内容を書面に残しておく方がよいでしょう。

稲荷町交差点付近のシロツメクサ
 稲荷町の交差点付近のスペースに生えているシロツメクサです。今年はいつもより綺麗な白い花が咲いているような気がします。子どものころに住んでいたアパートの庭にこのシロツメクサがたくさん咲いていたのを懐かしく思い出します。そのときは赤い花が咲くクローバー(アカツメクサというようです)もあった気がしますが、赤い花の方は見かけなくなったように思います。

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