建築コンサル

現場検査員から見た新築・リフォームの見極め方のポイント

配筋検査 指摘改善箇所

【建築コンサルティング】
最初に、建築コンサルティングと聞けば、コンセプトを掲げた大規模な団地の開発などを想像しますが、私の業務とする建築コンサルティングとは、普通にどこにでもある一般的な家が対象です。 

(失敗しないためにはどうすればいいのか?)
新築やリフォームをしたいけどまず何からすれば良いのか、失敗しないためにはどうすればよいのか?業者・施工店を選定するのには何を基準に選定したらいいのか等、悩みや不安でいっぱいになります。
相談者のお話をヒヤリングすると、建築だけの知識では解決できないことに突き当たります。
=まずは相談者サイドに立って総合的にアドバイスしてくれる専門士に相談

(どの専門士に聞けばいいのか?)
それは建物の周りの環境や土地の問題、融資の問題、相続などの問題が複雑に深く関わっている為、相談者に最善のコンサルティングをするためには、建築の知識は当然ですが、不動産の知識やファイナンシャルプランニングの知識も必要になります。
専門士の方々、宅地建物取引士、税理士様、司法書士様、土地家屋調査士様、弁護士様と連携することは必須です
=建築の事だからまずは建築士ですが、
相談者側に立って、総合的に判断できるワンストップ型の建築設計事務所で、各士業の方と密に連携できている事務所に相談することも一つの方法です。

(なぜいろいろな専門士の資格がいるのか?)
建築の事だから、建築の専門家に相談すれば解決でる時代ではなくなってきています。
私は、2級建築士・2級建築施工管理技士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・家族信託普及協会会員・2級ファイナンシャルプランナー・住宅性能評価員など数々の資格を取得しております。

= それは、建築・不動産コンサルティング業務において【相談者に最善のコンサルティングをする】ためには、専門的にまた、総合的に問題点の糸口を見つけ出すには最低限必要な資格だと考えているからです。

(常に新しい情報をキャッチ)
インターネットによるそれぞれの正確な情報を収集するとともに、各協会のセミナーや交流会等に参加することも、業界の最先端で活躍されている講師の方や全国から集まられる専門士の方との交流や意見交換で状況や生の情報を得て、コンサルティング業務に生かせるように努めています。

【新築住宅の工法のいろいろ】
建築物には代表的なものを大きく分けると、木質系、コンクリート系、鉄骨系などがあります.
木質系は在来工法、2×4、パネル工法等々、コンクリート系は鉄筋コンクリート、プレキャスト等々、鉄骨系は重量鉄骨や軽量鉄骨などがあります。それぞれの工法には建物の建築目的、規模などによりSRC,RC,重量鉄骨、軽量鉄骨、木造のどれにするかを決めていきます。また、建てる方の好みで工法を決められるケースもあります。

いずれの工法でも強度や美観そして、設計力に到るまで色々の角度で研究されており、建てる側の選択肢は拡がるばかりです。施工技術も進化して、1・17震災以降、耐震性の強化や免振工法のローコスト化が進み、各工法中でも軽い木造住宅に免振工法を採用できるまでになりました。

木造住宅については、耐震性の強化ではホールダン金物をはじめ色々な建築金物が建築金物メーカー様の研究・努力によって開発され、耐震性能は格段にレベルアップしました。それとは逆に、金物を極力少なくした、ピン(金物)工法も開発されています。狭小地には欠かせない3階建ても、構造計算や偏芯率などの構造検査に適合すれば建てられます。

建築業界は【安心・安全】をうたい文句に接着財に含まれる、ホルムアルデヒドの対策、防腐剤が人体に悪影響を及ぼさないように人に優しい薬剤(ACQ等々)を加圧注入した土台などを採用して、長期間シロアリ被害や腐朽しにくい、木材の加工技術も進歩しました。住宅の建築技術の進歩は、高耐久性能から長期優良住宅そして、ZEH・ZEB住宅と進化してきています。さらに、消費者保護の観点から、PL法の創設、住宅瑕疵保証制度の確立、品質確保などの品確法、住宅性能評価などが新設されてきました。

 【中古住宅】
以前は、新築・建売に人気が集中していました、アパート代、家賃並みで月々の支払金額で新築のマイホームが取得できる低金利時代、市街地の中古物件を購入しても新築を建てるぐらい費用が掛かっていましたから、それなら注文住宅・建売物件を市街地より遠方で少し不便な団地だけど、マイホームを建てられる方が多くいましたが、最近は市街地にいろいろな事情で空き家が増えてきて、不動産業者様が中心に空き家や築古物件をリフォームや改修工事をして、再販・仲介が活発化しています。
近年、国土交通省は既存住宅を不動産業者が仲介前に検査することを取り決めました。既存住宅を性能評価し、非耐震住宅を耐震住宅に補助金等で改修する法案も創設されたことにより、既存住宅の瑕疵保証の検査されることは購入者にとっては、購入前に見えないところが検査によって、全てではないにしても、安心ではあると思います。

【リフォーム】
以前はリフォーム専門店や工務店が主流の業界でしたが新築の減少を見越して、新築からリフォームにシフトを切り替えて大手ハウスメーカー、大手不動産業者、ホームセンター、家電量販店の参入が相次いでいます。住宅設備機器メーカー住宅建材メーカーにも相談されるケースも以前からありましたが、最近では自社施工でなく関連の施工店に紹介してリフォームされるケースが増加しているようです。
リフォームを考えておられる方にとっては、業者選択の幅が広がってきたことは確かです。また、新築と同じように瑕疵保証のことも言われるようになってきています。リフォーム店が一定の条件で登録することで瑕疵保証してもらえる(財団)住宅機構などが取り扱っている、保証機構(一般財団ベターリビング等)に加入していることは最低条件となると思われます。
新築・リフォームを問わづ建築業界は時代と共に進化しています、建築基準法・建築施工法令・関係法令の法改正により、工法~施工方法~建築資材~検査~保証など法改正に適応した形にする必要があり、それぞれ工務店・ハウスメーカ―が適応・対応した商品や情報を提供されています。
10~30年前は、地場の個人工務店、一人大工様も請負でリフォームを数多くされていましたが近年、建築技術の進歩と建築基準法、建築関連法令の改正や瑕疵担保責任などで複雑化してきてそれに対応できなくなり、大手リフォーム会社の下請業者として事業の安定化を図られているのが現状だといえます。

≪建築コンサルティング≫
(施工主のがわに立ったアドバイス?)
新築・中古住宅・リフォーム業界は建築技術や建築資材等の新商品の開発、保証の充実と進歩を大雑把にお話ししましたが、消費者、施工主側から見るといろいろの選択肢が増えたことはとても良いことですが建築の工法や施工、建築資材の新商品などや施工業者を決めること、(決断)が非常に難しくなっています。
住宅の営業マンにそれぞれの良いところばかりをアピールされると尚更迷うのは当たり前です。

(相反する立場からのアドバイスを信用できる?)
そもそも、それぞれの立ち位置が売り手側と買い手側で相反する立場ですから、売り手側は何とかしてでも受注しようと営業トークに力が入るのは当然ですがあくまで、売り手側からのアドバイスです。

(一度立ち止まって、再考することも必要?)
ここで立ち止まって自分たちが本当に家を建てたい、購入したい家、リフォームしたいわけは何なのかをもう一度考えて、売り手の立場で無く、買い手側の立場に立ったアドバイス・コンサルティングを受けて、本当に自分たちがしたい家作りをすることが失敗しないための方法の一つです。

(ファイナンシャルを考える)
融資を受けて工事発注する場合は、後々のライフスタイル・スタイルに大きく影響するので月々の支払計画、10年後のライフサイクルを考え、税金なども考慮して、無理のない計画を立てることが大切です。

(業者の施工管理力を見極める)
設計力があり、施主の要望以上に素晴らしい間取の図面そして、仕様内容どれも申し分なし。
では、施工は?
施工状況の現場検査を施工図面、施工仕様書と照らし合わせて検査をしておりますがハウスメーカーだから完璧ということはありませんし、地場の工務店だから不備があるとは言えません。どの建築現場でも起こりうることです。
現場監督・管理者の資質であったり、現場監督が受け持つ現場数が多すぎると管理が行き届かないことによる事が原因で施工ミスが起こることもありますが、協力施工業者さんに施工方法や納まりなどを事細かく伝達出来ていない為に施工ミスが起こることが多くあります。
各協力業者さんに施工方法などの説明・伝達漏れの無いようにすることで事でその現場の施工ミスがなくなると思います。

※ 写真は (配筋検査) 施工図書と施工が相違する箇所です。

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松江のリフォーム・コンサルティング

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【松江で建築コンサルティング】


松江城のお堀周りを毎日気楽に散歩できる、城下町のお家のリフォーム、(建築コンサルティング)

長期間空き家になっていた物件で床はボロボロ歩くとフワフワします、畳も劣化しています。壁はシミや穴が開いていたり、天井のクロスなども汚れシミなどなど、修理をしないと住めない状態の物件です。

≪建築コンサルティングの内容≫

・契約者はリフォーム専門店
・建物事前検査
・お施主さまとの仕様・色決めの打ち合わせ
・施工業者の紹介
・施工管理(大工様・水道・電気業者様との施工打ち合わせ)
・検査・施工報告者の提出

★確認事項
① 建物事前検査の確認
  雨漏れ・水道の漏水・シロアリの検査
② ライフラインの確認
  ガス・水道の配管状態、電気配線経路の確認
③リフォーム内容・仕様の確認
  クロス、床材、キッチンの扉の色などの確認
④リフォームをする範囲の確認
  図面の確認

  

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20年間続いた建築トラブル解決のコンサルティング

それは、工務店様からのコンサルティングの依頼でした。
20年前に建築請負契約をしたお客様とのトラブルでなかなか解決できないので何とか解決出来ないものかとの相談でした。
工務店から具体的な経緯や建築内容等の説明を受けて、現地確認のためにお施主さまのお宅に訪問することになりました、お施主様にお会いして工務店様におお聞きしたこと同じ内容でヒヤリングを行い、実害は2階の床が斜めになっているとのことでしたので、部屋に入ると確かに違和感があります。ご主人様も2階に上がるとフラフラして気持ちが悪くなると仰られていました、早速部屋全体のレベルを測定してみると、ひどいところで4㎝から5㎝下がっている箇所があり、ヒヤリング内容と建築図面を確認すると、本間モジュールで2階の床梁のスパーンが長い上に1階に柱がない図面にでした、屋根からの荷重や梁の自重だけでも下がり、それで1階に柱を入れて補強されていました、張り替えの為に床を剥がすと床梁等なプレカットでなく手加工で精度の良いものではありませんでしたが、それで床が下がった原因とは考えられませんでした、壁の一部を剥がして見ると図面に記載のない丸太梁が2階の床梁の上に乗って押し下げる形で施工されていました、おそらく屋根等からの過重とこの梁が押し下げることで2階の床が極端に下がった原因と考えられました。通常このような施工はしないので再度、両者にヒヤリングするとお施主様の希望で施されたようです。原因がわっかたのと床の張替でフラットに床を張替え、壁の補修を済ませましたので、この案件は完了しました。

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